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Paris, les années 1970. Jeune Polonais Trelkovsky récemment naturalisé, vient visiter un appartement suite à une annonce de location. L'appartement est libre car la jeune femme qui l'occupait avant, s'est défenestrée et se trouve maintenant dans un état désespéré à l'hopital. Ayant accepté le prix du loyer et les conditions du propriétaire Monsieur Zy ("pas de bruit, pas de filles..."), Trelkovsky décide de se rendre à l'hôpital. Au chevet de la malheureuse, il fait connaissance de son amie Stella. Une relation se noue entre eux, ils sortent au cinéma, vont aux soirées chez les amis de Stella dont Robert.

Mais les relations de Trelkovsky avec les habitants de son immeuble, gens renfermés et méfiants, sont très froides. Une pauvre tentative d'organiser une soirée inoffensive ente amis est brutalement reprimée, le propriétaire se plaint du bruit et menace de l'expulser alors que, bien évidemment, Trelkovsky est sage comme une image. Lorsque il se fait cambrioler, Monsieur Zy lui déconseille lourdement de s'adresser à la police - c'est toujours une tâche sur la réputation d'un étranger... Le soir, seul dans sa chambre, Trelkovsky pense souvent à la précédente locataire décédée à l'hôpital, s'identifiant maladivement de plus en plus à elle, jusqu'à ce que sa crise de paranoïa ne le fasse imiter son geste désespéré.